Un contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :

• professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats...
• ou professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants...

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s'il n'est soumis à aucune forme particulière. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes ou par un notaire. Les parties peuvent également rédiger un contrat contresigné par avocat.

Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c'est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.

La durée d'un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Il peut être conclu pour une durée supérieure.

Au terme fixé par le contrat, sauf dénonciation par le bailleur, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières et pour la même durée si une clause expresse du contrat le prévoit (un contrat conclu pour 9 ans est donc renouvelé pour les 9 années suivantes).

Il n'y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.

Le montant du loyer et ses conditions de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail.

Ils ne sont pas réglementés et sont librement fixés par le bailleur et le locataire.

En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l'objet d'une révision, en fonction d'une clause d'indexation spécifiquement prévue au contrat. Cette clause doit indiquer l'indice de référence choisi.

À défaut de clause d'indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n'est pas une obligation légale.

Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.

Contrairement au bail commercial ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.

La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat.

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

• soit de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire,
• soit par un huissier de justice, à l'initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.

L'état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties.

À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si cela n'est pas interdit par une clause du bail.

La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières (agrément préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d'un acte authentique par exemple).

En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.

Le locataire peut quitter les locaux à tout moment, à condition de l'avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Il n'est pas tenu de rester pendant une période minimale de 3 ans comme pour un bail commercial.

Le bailleur, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu'à son expiration.

Si le bailleur ou le locataire ne souhaite pas reconduire le contrat à son expiration, il doit le notifier à l'autre partie avec un préavis de 6 mois, sans avoir à le justifier spécifiquement et sans contrepartie financière.