Le bail rural s'applique exclusivement à un bien immobilier, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole. Il peut être conclu par deux personnes physiques ou morales :

• un propriétaire agricole (bailleur) ;
• un fermier ou métayer (preneur à bail).

Le bailleur peut être soit :

• le propriétaire jouissant de la pleine propriété ;
• un usufruitier avec le consentement du nu-propriétaire ou une autorisation de justice ;
• un indivisaire avec le consentement des autres indivisaires ou avec un mandat spécial ;
• l'époux bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son époux(se), partenaire de pacs ou concubin est nécessaire s'il s'agit d'un bien leur appartenant.

Si le preneur à bail n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519*01) au directeur départemental de l'agriculture pour obtenir sa carte d'exploitant agricole.

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

• soit pour un bail à ferme : location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage
• soit pour un bail à métayage : location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail.

Le bail rural ne s'applique pas pour une location :

• conclue en application d'une loi spécifique ;
• portant sur des forêts ou des biens du domaine forestier ;
• conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance) ;
• ou d'occupation précaire (sous certaines conditions).

Sont également exclus du bail rural :

• le bail de petite parcelle (location de terre agricole de petite surface dont le seuil est fixé par arrêté préfectoral) ;
• la vente d'herbe (vente à un tiers de la production d'herbe, de fourrage ou de foin d'une parcelle, à charge pour ce tiers de récolter) si elle n'a pas un caractère permanent ;
• le contrat de prise en pension d'animaux (une personne accepte pendant une période donnée de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ou en nature).

Le preneur doit respecter certaines obligations, notamment :

• payer un loyer (fermage) ou partager la récolte (métayage) ;
• exploiter le bien pour y exercer une activité agricole ;
• avertir le bailleur de toute usurpation du bien agricole par un tiers (appropriation indue) ;
• respecter des pratiques culturales (préservation de la ressource en eau ou des paysages par exemple) dans le cas d'un bail rural environnemental ;
• obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur pour effectuer tout changement non prévu par le contrat de bail et visant à améliorer l'exploitation.

Chaque année, le loyer est actualisé conformément à l'indice national des fermages : Comment calculer le fermage d'un bail rural ?

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :

• entretenir le bien loué ;
• effectuer les réparations urgentes ;
• payer la prime d'assurance contre l'incendie et l'impôt foncier.

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale peut exceptionnellement être réduite pour les baux ruraux :

• conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ; 
• qui concernent une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral) ;
• ou d'1 an consentis temporairement en attendant d'installer un descendant.

L'engagement perpétuel ou indéfini est impossible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans (bail rural à long terme) :

• bail de 18 ans et plus ;
• bail d'une durée minimale de 25 ans ;
• bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite.

La cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Elle peut justifier la résiliation du bail.

Toutefois, elle est permise, notamment dans les cas suivants :

• échange ou location de parcelle pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriétaire ;
• sous-location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs) avec l'autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux ;
• cession du bail à son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin ou à un descendant, avec l'autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsqu'un preneur à bail adhère à une société agricole et en exploite des parcelles, il peut mettre certaines parcelles à disposition après en avoir informé le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception.

Le preneur à bail qui a apporté des améliorations au bien (réparations nécessaires à la conservation du fonds), a droit, à la fin du bail, à une indemnité du bailleur. La constatation de l'amélioration est effectuée au vu de l'état des lieux d'entrée en jouissance des biens immobiliers par le preneur.

L'évaluation de l'indemnité varie. Pour les plantations par exemple, l'indemnité correspond à l'ensemble des dépenses évaluées à la date de l'expiration du bail et dont il faut déduire un amortissement (dépréciation irréversible du fait de l'usure ou de l'obsolescence).

Si le bien a été dégradé, notamment par faute d'entretien, le bailleur a droit, à la fin du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.