Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat.

Le bailleur n'est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence.

Il est en principe fixé d'après la valeur locative du bien.

Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré : par exemple, le loyer d'une boutique de 120 m² affichant un prix de 500 €HT correspond à un loyer mensuel de (120 x 500)/12 = 5 000 €HT.

les loyers de locaux commerciaux loués nus sont en principe exonérés de TVA, mais le bailleur peur choisir de s’y soumettre. Les loyers des locaux commerciaux équipés sont soumis à la TVA au taux normal de 20 %.

Le prix prend en compte différents éléments, comme par exemple :

• caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux...),
• destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail),
• obligations des parties, notamment répartition des taxes et charges de la copropriété,
• facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports par exemple),
• prix pratiqués dans le voisinage...

Si le bail est prévu pour tous commerces, le loyer est en principe plus élevé que celui d'un bail autorisant seulement une activité définie.

Le versement au bailleur d'un pas-de-porte ou d'un droit d'entrée est en général compensé par un loyer plus faible.

Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, dont le montant est librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du bail et le paiement de sommes dues au bailleur, notamment lors de la restitution des locaux. Ce n'est pas une obligation légale.

S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée au bailleur.

Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au bailleur et n'a pas à être remboursée à la fin du bail.

Elle peut être versée en une seule fois ou par échéances en plus du loyer.

Le pas-de-porte peut être considéré :

• soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au bailleur de se prémunir contre le risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux. Ce supplément sera intégré dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.
• soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d'avantages commerciaux, fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.

En cours de bail

En cours de bail, le loyer peut être révisé selon 2 conditions précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (clause d'échelle mobile.)

Voir Révision du loyer en cours de bail commercial

Lors du renouvellement du bail

Quand le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le locataire, propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux, bénéficie du droit de renouvellement, s'il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

À cette occasion, si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail.