L'activité d'agent immobilier peut être exercée dans le cadre :

• d'une entreprise individuelle ;
• d'une société ;
• d'une association régie par la loi 1901.

L'activité de l'agent immobilier est considérée comme une prestation de services de nature commerciale. L'agent immobilier est considéré comme un commerçant.

L'agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle numérotée.

L'absence de carte professionnelle l'expose à une peine de 6 mois de prison et 7 500 € d'amende.

Une garantie financière est en principe obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), excepté leur rémunération ou commission.

Elle peut être souscrite auprès d'un établissement de crédit (une banque, par exemple), d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Un agent immobilier qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur n'est pas tenu de justifier de cette garantie financière.

Lorsqu'il perçoit des fonds de ses clients, le professionnel doit :

• tenir un registre de tous les versements ;
• délivrer un reçu, dont l'original est remis au client (le double doit être conservé dans le carnet de reçus) ;
• affecter ces fonds dans un compte dédié.

Le montant de la garantie doit au moins être égal aux sommes dont l'agent immobilier est redevable à tout moment.

Elle ne peut être inférieure à 30 000 € pendant les 2 premiers exercices, puis à 110 000 €.

En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie doit couvrir chacune de ces activités.

Un contrat d'assurance couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, ainsi que pour les agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.

La limite de garantie ne peut être inférieure à 76 224,51 € par an pour un même assuré.

Les franchises ne doivent pas excéder 10 % des indemnités dues.

L'agent immobilier doit afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :

• numéro de sa carte professionnelle ;
• mention relative à la perception ou non de fonds ;
• montant de la garantie financière, dénomination et coordonnées du garant ;
• tarifs TTC des prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix : les professionnels doivent appliquer les tarifs affichés dans la majorité de leurs transactions de vente ;
• la répartition des honoraires quand le prix des honoraires est à la charge de l'acquéreur.

Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi que tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Les fourchettes de prix sont interdites, les prix doivent donc être fixés pour chacune des prestations proposées. Les tarifs peuvent être forfaitaires et/ou proportionnels.

Depuis le 1er octobre 2017, tout professionnel de l'immobilier peut demander par internet la position de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sur la conformité de son affichage ou de son projet d'affichage des prix et tarifs à la réglementation en vigueur. La DGGCRF prendra position dans un délai de 2 mois à partir de la date de réception du dossier complet :

Annonces de vente

En cas d'honoraires à la charge de l'acquéreur :

• la part TTC des honoraires doit apparaître en pourcentage du prix hors honoraires ;
• le prix de vente honoraires inclus doit être affiché et apparaître en 1er lieu sur l'annonce ;
• le prix exprimé hors honoraires doit également apparaître sur l'annonce.

En cas d'honoraires à la charge exclusive du vendeur, seul le prix de vente hors honoraires est mentionné.

Annonces de location

Toutes les annonces de location non saisonnière d'une durée supérieure à 90 jours doivent mentionner un certains nombre d'informations :

• le loyer mensuel charges comprises : prioritairement aux locataires potentiels (sur un site internet d'annonces par exemple) ;
• les charges locatives et leurs modes de récupération (provision, forfait ou remboursement sur justificatifs) ;
• le complément de loyer pour les communes soumises à encadrement (Paris et Lille) : somme demandée par le bailleur selon les caractéristiques du bien (confort particulier) ;
• le montant du dépôt de garantie, limité à un mois de loyer hors charges pour les locations nues et 2 mois de loyer hors charges pour les meublés ;
• le caractère meublé de la location ;
• le montant total des honoraires de l'intermédiaire à payer par le locataire ;
• la part des honoraires dus pour l'état des lieux, si l'intermédiaire le réalise ;
• la commune du bien loué (zone géographique très tendue, tendue ou non), avec le numéro de l'arrondissement ;
• la surface habitable louée, identique à celle dans le bail d'habitation.

Obligatoire

En tant qu'intermédiaire agissant pour le compte d'un client (propriétaire ou bailleur), appelé mandant, un agent immobilier doit impérativement détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager.

En absence de mandat, la transaction est nulle.

Un original doit être remis au client lors de la signature. Il doit indiquer :

• le numéro de la carte professionnelle ;
• et, si nécessaire, le nom et la qualité du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat.

Simple ou exclusif ?

Si le mandat est exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d'exclusivité doit y être mentionnée en caractères très apparents.

Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels du secteur ou d'effectuer lui-même la recherche d'un éventuel acheteur, notamment par la publication d'une annonce de presse ou sur internet.

Si le vendeur a signé plusieurs mandats auprès de différentes agences immobilières, seul l'agent qui a permis l'opération a droit à la commission.

Contenu

Sous peine de nullité, le mandat doit mentionner :

• sa durée de validité (un mandat ne peut pas être à durée indéfinie) ;
• son objet, notamment les références du bien concerné ;
• les pouvoirs transmis au professionnel ;
• le numéro d'enregistrement dans le registre des mandats ;
• les critères de la rémunération de l'agent immobilier, la partie (vendeur ou acquéreur) qui en aura la charge, et, en cas de partage entre les parties, les conditions et les formalités de ce partage.

Un avenant au mandat (en cas de baisse du prix de vente par exemple) doit être confirmé par écrit.

Registre des mandats

Le titulaire de la carte professionnelle portant les mentions "transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou "gestion immobilière" doit obligatoirement tenir un registre recensant par ordre les mandats signés.

Les informations contenues dans le registre sont les suivantes :

• le numéro d'ordre (à reporter sur le mandat) ;
• la date du mandat ;
• le nom du ou des mandants ;
• l'adresse du ou des mandants ;
• la nature et la situation des biens (immeuble, fonds de commerce, par exemple) ;
• pour une gestion immobilière, l'objet du mandat (publicité, entremise, négociation, séquestre, inventaire, par exemple) ;
• pour une transaction, la date de la fin du mandat.

L'agent immobilier doit vérifier :

• le titre de propriété du vendeur (en cas d'indivision, tous les propriétaires doivent consentir à vendre le bien) ;
• les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires, par exemple) ;
• la solvabilité de l'acquéreur.

L'agent immobilier doit respecter les stipulations du mandat. Il est tenu d'un devoir de conseil à l'égard du vendeur et de l'acquéreur.

Une formation continue d'une durée minimale de 14 heures par an (ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d'exercice) est obligatoire pour les professionnels de l'immobilier suivants :

• les titulaires de la carte professionnelle d'agent immobilier (ou s'il s'agit d'une personne morale, son représentant légal) ;
• les personnes qui assurent la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau ;
• les salariés et agents commerciaux employés en tant que négociateurs immobiliers, détenteurs d'une attestation d'habilitation fournie par le titulaire de la carte d'agent immobilier.

La formation peut prendre plusieurs formes :

• actions de formation de mise à jour et de perfectionnement des connaissances, d'adaptation ou de développement des compétences, de promotion professionnelle, notamment ;
• colloques organisés dans les conditions d'une action de formation, dans la limite de 2 h/an ;
• enseignement dans la limite de 3 h/an.

La formation continue en lien direct avec l'activité d'agent immobilier doit porter sur :

• les questions juridiques, économiques, commerciales ;
• la déontologie (au moins 2 heures sur 3 ans) ;
• les techniques concernant la construction, l'habitation, l'urbanisme, la transition énergétique.

Seuls les organismes de formation enregistrés, ou légalement établis en UE, peuvent organiser la formation continue.

Ils délivrent une attestation de formation aux participants, à transmettre à la CCI.

Le prestataire d'un pays de l'EEE qui exerce une activité d'agent immobilier ou qui a une formation non réglementée dans l'État d'établissement doit l'avoir exercée pendant au moins 2 ans au cours des 10 années précédentes.