Biens ruraux loués à long terme

Peuvent être qualifiés de biens professionnels au sens de l'IFI et être exonérés totalement de cet impôt :

• les biens ruraux loués par bail à long terme ;
• les biens ruraux donnés à bail cessible hors du cadre familial.

L'exonération est acquise lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• le bail est consenti pour une durée minimale de 18 ans ;
• le bail est consenti par le bailleur à certains membres de sa famille : son époux(se) ou partenaire de Pacs, un frère, une sœur, le frère ou la sœur de son époux(se) ou partenaire de Pacs , un ascendant, un descendant ou l'époux(se) ou partenaire de Pacs d'un ascendant ou descendant ;
• le preneur doit utiliser le bien dans l'exercice de sa profession principale.

Les biens ruraux donnés à bail dans ces conditions à une société principalement agricole contrôlée à plus de 50 % par les personnes concernées, sont considérés comme des biens professionnels uniquement à concurrence de la participation détenue dans la société locataire par les personnes y exerçant leur activité professionnelle principale.

Les biens ruraux donnés à bail, lorsqu'ils sont mis à la disposition d'une telle société ou lorsque le droit au bail est apporté à une société de même nature, sont considérés comme des biens professionnels dans les mêmes proportions.

Parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou agricoles fonciers (GAF)

Sont considérées comme des biens professionnels exonérés les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) non exploitants et de groupements agricoles fonciers (GAF).

L'exonération est acquise lorsque les conditions suivantes sont remplies :

• les parts sont représentatives d'apports constitués par des immeubles (terres, par exemple) ou des droits immobiliers à destination agricole ;
• le bail consenti par le groupement doit l'être à un membre de la famille du bailleur, qui utilise le bien dans l'exercice de sa profession ;
• les biens ruraux loués par bail à long terme ou les baux cessibles consentis par le groupement doivent satisfaire aux conditions d'interdiction statutaire de l'exploitation en faire-valoir direct, d'obligation de donner les fonds à bail à long terme ou à bail cessible, et de délai de détention des parts de 2 ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition, sauf lorsqu'elles ont été attribuées en rémunération d'immeubles agricoles lors de la constitution ou d'une augmentation de capital du groupement, et que le bail ne prive pas les descendants majeurs du preneur de la faculté de bénéficier du droit au maintien du bail à leur profit.

Lorsque les baux répondant à ces conditions ont été consentis à une société à objet principalement agricole contrôlée à plus de 50 % par les membres du groupe familial, les parts du GFA sont considérées comme des biens professionnels à concurrence de la participation détenue dans la société locataire par les personnes qui y exercent leur activité professionnelle principale.

Les biens qui ne peuvent pas être qualifiés en totalité de biens professionnels peuvent néanmoins être exonérés partiellement d'IFI quand ils sont loués :

• à long terme ou donnés à bail cessible hors du cadre familial ;
• par bail à long terme, ou donnés à bail cessible hors du cadre familial, à une personne du cadre familial qui ne l'utilise pas dans le cadre de la profession principale.

Les parts de GFA et GAF qui ne peuvent pas être qualifiées en totalité de biens professionnels peuvent néanmoins être exonérées partiellement d'IFI dans les cas suivants :

• les baux à long terme ou les baux cessibles consentis par le groupement satisfont aux conditions d'interdiction statutaire de l'exploitation en faire-valoir direct et d'obligation de donner les fonds à bail à long terme ou à bail cessible ;
• est respecté le délai de détention des parts de 2 ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition sauf lorsqu'elles ont été attribuées en rémunération d'immeubles agricoles lors de la constitution ou d'une augmentation de capital du groupement.

Qu'il s'agisse de biens ruraux ou de parts de groupements, le bail ne doit pas priver les descendants majeurs du preneur du droit au maintien du bail à leur profit.

Dans ces conditions, le seuil d'exonération d'IFI est de :

• 75 % lorsque la valeur des biens loués n'excède pas 101 897 €, quel que soit le nombre de baux consentis par le bailleur ;
• 50 % au-delà de cette limite.