Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies :

• les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l'année civile, y compris en cas de clôture d'exercice en cours d'année (plafond ajusté au prorata en cas de création d'activité en cours d'année),
• ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).

L'inscription du LMP au RCS est facultative.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

La location peut être uniquement saisonnière, du moment que l'activité est exercée à titre professionnel et habituel.

Cependant, si le greffe du tribunal de commerce refuse l'immatriculation au RCS en raison du caractère civil de l'activité, il est possible de présenter un justificatif du refus d'immatriculation au service des impôts. Du point de vue fiscal, les sociétés civiles dont la seule activité est de louer un local meublé sont considérées comme exerçant une activité commerciale.

La location en meublé, sans prestation, n'est pas assujettie à la TVA.

Impôt sur le revenu

Contrairement aux locations nues, soumises aux revenus fonciers, les revenus de location meublée professionnelle doivent être déclarés sous l'un des régimes suivants, en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur :

• impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
• impôt sur les sociétés (IS),
• micro-entreprise (pour les auto-entrepreneurs), si le chiffre d'affaires hors taxe ne dépasse pas 170 000 € pour les meublés classés et 70 000 € pour les meublés non classés.

Comme il s'agit d'une activité professionnelle soumise au régime réel d'imposition (sauf pour la micro-entreprise), les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c'est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel :

• frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
• frais d'entretien et de réparation,
• impôts locaux,
• frais de gestion et d'assurances,
• intérêts d'emprunt,
• amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

Par ailleurs, le professionnel peut pratiquer l'amortissement des locaux. Le prix d'achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, mais peut être amorti en fonction la durée réelle de détention. Si celle-ci est estimée à 50 ans, 2 % du prix du bien peut être déduit pendant cette période chaque année.

Imputation des déficits

Les déficits éventuels peuvent être déduits du revenu global sans limitation de montant.

Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être déduits par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. C'est le cas lorsque la personne devient LMP l'année de livraison de l'immeuble.

Exonération des plus-values de cession

L'exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes (HT) au cours des 2 années civiles précédentes et que l'activité a commencé depuis au moins 5 ans.

L'exonération est partielle dans le cas où ces recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT.

Les locaux loués meublés sont soumis à :

• la taxe foncière,
• la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si la location meublée est incluse dans l'habitation principale du propriétaire,
• la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en cas de chiffre d'affaires hors taxe supérieur à 500 000 €.